정부가 적극적인 세게 혜택을 통해 등록을 유도하는 영향과 각종 규제에도 불구하고 임대 주택 등록을 하면 받을 수 있는 혜택이 있기에 앞으로도 주택 임대사업자 수는 지속해서 늘 것으로 예상합니다. 다만, 해당 주택의 임대 주택 등록일 혹은 취득일은 물론, 전용 면적, 등록 당시 기준 시가 등 다양한 요소에 의해 혜택이 달라지므로 만약 주택을 통해 사업할 계획이 있다면 반드시 이와 관련된 세게 혜택은 물론이고 등록 절차, 유의사항 등을 명확하게 파악할 필요가 있습니다.
주택 관련 사업은 크게 임대와 매매로 나뉜다.
임대사업은 일반 임대와 주택 임대오 나뉩니다. 일반 임대는 주변에서 보는 상가 임대라고 생각하면 됩니다. 상가 임대사업의 경우 무조건 과세가 되므로 소득 금액이 얼마든지 간에 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 반면 주택 임대사업은 기본적으로 면세사업이기 때문에 반드시 등록해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 정부는 2019년부터 발생한 주택 임대소득에 대해서는 수입 금액이 2,000만 원 이하라고 해도 비과세가 아닌 전면 과세를 시행하였으며 동시에 소득세법상 사업자 등록을 의무로 변경했습니다.
주택 임대의 경우에는 미등록한 경우가 현실적으로 많은데 주택의 경우 일정 소득까지는 비과세, 부가가치세는 면세이기 때문에 소규모 하면 특별히 문제가 되지 않지만 과세당국 입장에서는 어느 정도 이상으로 소득이 방생해도 세원 노출이 되지 않아 문제로 볼 수 있습니다. 그래서 정부는 다양한 인센티브 또는 규제책으로 주택 임대사업자 등록을 유도하고 있습니다.
주택 임대사업자는 크게 민간 임대와 준공공 임대로 나뉜다.
주택 임대사업자의 종류
- 민간 단기 임대(최소 4년 이상 의무 임대)
- 준공공 장기 임대(최소 8년 이상 의무 임대, 현재 장기 일반 민간 임대)
민간 임대와 준공공 임대 간의 차이에는 단순히 의무 임대 기간의 차이만 있는 것이 아닙니다. 세제 혜택에서도 차이가 나는데 취득단계, 보유단계, 양도단계에 따라 각각 다릅니다. 제도 취지가 다르고 의무 임대 기간이 각각 4년, 8년으로 다르기 때문에 정책상 차이를 두고 있습니다. 의무 임대 기간 8년인 준공공임대에 혜택이 더 많지만, 세제 혜택이 많다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 상황에 따라 비교를 잘해야 될 거 같습니다.
임대사업자와 매매사업자의 차이
주택 임대사업자는 임차인에게 전, 월세 등 세를 받는 것이 주목적이며 주택 매매사업자는 집을 사고파는 것이 주목적입니다. 이때 두 사업자를 구분하는 기준이 주택 매매를 계속적, 반복적으로 하느냐 하지 않느냐입니다. 부동산 매매 또는 그 중개를 사업 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우, 사업상 목적으로 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에 매매사업자로 간주될 수 있으니 주택 매매 시 이 횟수를 유의해야 합니다.
위 규칙은 부가가치세 법에서 규정하고 있습니다. 부가가치세법에서 말하는 1 과세 가간은 상반기 6개월, 그리고 하반기 6개월입니다. 6개월 내에 주택을 1회 이상 매수하고 2회 이상 매도한다면(동시 충족 조건) 매매사업자로 간주될 가능성이 있습니다. 게다가 전용 면적 85제곱미터 초과 주택을 매도했다면 그 가능성이 더 높아질 수 있습니다. 중소형 주택을 매도하기 전에는 이에 대해 한 번 더 고려해야 합니다.
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