부동산 대책과 양도소득세 중과
연이어 쏟아지는 정부의 부동산 대책과 이로 인해 한층 강화된 양도소득세
중과에 대해 알아보겠습니다. 양도세 중과로 세 부담이 급격히 늘어날 수 있기
때문에 반드시 사전에 이를 확인한 다음, 의사 결정을 해야 합니다. 특히 지역
마다 양도세 부담이 달라질 수 잇기에 양도세 계산 시 고려해야 하는 변수가
하나 더 추가가 되었습니다.
양도세 중과로 인해 정부는 서울을 포함한 수도권 등 일부 지역에서 나타난
부동산 과열 현상을 억제하고 실수요자에게 주택 거주 기회 및 혜택을 줄 수
있을 거라고 기대했지만 오히려 다른 지역의 주택 가격이 상승하는 풍선효과
가 나타나는 것은 물론, 계속되는 정책으로 시장은 물론 세법 체계 자체도 매우
복잡해진 상화입니다.
조정대상지역에 내 주택
조정대상지역에 있는 주택의 경우, 만약 규제지역으로 지정되소 나서 해당
지역에 있는 주택을 양도할 때는 양도소득세가 중과됩니다. 이 경우 언제
취득했는지는 중요하지 않으며 양도일을 기준으로 따지기에 주의가 필요합니다.
양도소득세가 중과되면 장기 보유 특별 공제가 배제되는데, 모든 경우가
적용되는 것이 아니라 1가구 2 주택 이상 등 다주택인 경우에 해당합니다.
양도소득세를 줄이는 노하우
내야 할 세금이 얼마나 될지 계산하는 것은 매우 중요합니다. 하지만 어떻게
세금을 줄일 수 있는지가 더 중요합니다. 그러한 방법을 절세 팁 또는 세테크
하고 말하는데 남들이 하는 것을 외워기보다 나에게 적용이 가능한지가 중요합니다.
과세표준에서 가장 중요한 경비
양도소득세 과세표준
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기 보유 특별 공제 - 기본 공제
위 계산식에서 필요경비를 제외한 항목은 임의로 할 수 있는 항목이 아닙니다.
양도가액과 취득가액은 2007년부터 모두 실거래가 적용을 받습니다. 2006년
12월 31일까지 양도한 경우 기준 시가 과세가 원칙이었으므로 관행적으로 다운
계약서나 업계약서를 많이 작성했습니다. 지금은 과세당국의 정보력이 훨씬
강화되어 불법적인 다운계약서나 업계약서는 쉽게 적발할 수 있습니다. 만일
적발되면 세금 추징에 가산세는 물론이고 1가구 1 주택 비과세 혜택 박탈 등
제재가 꽤 크니 혹시 이런 계약을 제안받아도 하지 않는 것이 좋습니다.
그리고 장기 보유 특별 공제와 기본 공제도 법에서 정해진 내용대로 공제를 받
습니다. 장기 보유 특별 공제는 보유 기간이 최소 3년 이상이어야 하며 기본
공제는 인별 250만 원을 1년 1회에 한해 공제를 받습니다.
필요경비는 차감항목이기 때문에 하나라도 더 많이 인정받아야 그만큼 과세표준이
줄어들게 되므로 양도소득세의 과세표준에 있어서 절세 포인트는 필요 경비를
얼마나 많이 확보하느냐가 가장 중요합니다.
- 양도가액, 취득가액 : 실거래가
- 장기보유 특별공제 : 기간에 따라 공정(3년 이상 보유 시 적용)
- 기본 공제 : 고정 금액(양도 자산 그룹별 1인당 250만 원씩 적용)
결론 : 양도소득세를 줄이기 위해서는 필요 경비가 아주 중요합니다.
필요경비 인정 받기
부동산을 살 때 비용이 많이 드는데 주택을 예로 들어 주택을 중개하는 과정에서
발생하는 중개수수료, 명의 이전에 필요한 취득세, 법무사 비용 등이 들게 됩니다.
도배, 장판, 싱크대, 화장실, 샤시 등 인테리어 비용도 들 때도 있습니다. 이 모든
것이 비용으로 인정되지는 않습니다.
세법은 필요 경비로 인정되는 항목에 대해 크게 2가지로 구분하고 있습니다. 하나는
부동산 자산 취득 이후 해당 자산의 가치를 증가시키는 것 자본적 지출액이라고
합니다. 대표적인 예가 샤시, 엘리베이터, 보일러 교체 등입니다. 도배, 장판, 보일러
수리, 싱크대, 페인트칠 등의 경우에는 단지 외관을 꾸미기 위한 것으로 보기 때문에
자산의 가치를 증가시키는 항목으로 인정되지 않습니다.
또 다른 하나는 자산의 양도와 관련하여 직접 지출한 비용인데 취득세, 중개수수료,
자산 취득과정에서 발생한 소송 비용 등이 해당됩니다. 자산을 취득할 때 직적 접으로
발생한 비용이라서 필요 경비로 인정되는 것입니다.
| 인정 | 불인정 |
| - 취득세 등 - 각종 수수료 - 샤시 설치비 - 발코니 개조 비용(확장비 포함) - 난방시설(보일러) 교체 비용(수리X) - 상, 하수도 배관 공사비 - 자신을 양도하는 데 있어 직접 지출한 계약서 작성 비용, 소개비, 양도세 신고서 작성 비용 - 자산 취득과정에서 발생한 소송 비용 → 세금계산서, 인터넷 뱅킹 이체 내역 등 |
- 도배, 장판 비용 - 보일러 수리 비용 - 싱크대, 주방 기구 구입비용 - 페인트, 방수 공사비 - 대출금 지급 이자 - 경매 취득 시 명도비 - 매매 계약 해약으로 인한 위약금 - 기타 각종 소모성 경비들 |
*절세의 기본은 영수증 챙기기
생각보다 필요 경비로 인정되는 항목이 적지만 필요 경비에 대한 입증을 하기 위해서는
증빙 자료는 잘 챙겨야 됩니다. 그리고 법에서 인정하지 않는 증빙 자료는 무용지물입니다.
자본적 지출의 경우 신용카드 매출전표, 현금 영수증, 세금 계산서 등 법에서 정한 증빙
자료가 있는 경우에 인정받기 수월합니다.
중개수수료, 법무사 비용과 같은 경우 가급적이면 현금 영수증 등을 받고 혹시 깜빡하거나
부득이하게 받기 못할 경우에는 인터넷 뱅킹으로 하는 것이 좋습니다. 계좌 이체증을 첨부하면
향후 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정을 받을 수 있습니다.
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